سند ملک مشاع به چه معناست و چه ویژگی هایی دارد؟

گاهی خانه‌ها بیش از یک مالک دارند. خانه‌های قدیمی که در بافت فرسوده قرار دارند با سرمایه‌گذاری تبدیل به آپارتمان می‌شوند. در این حالت مالک و سرمایه‌گذار هر دو ملک شریک هستند و آپارتمان حداقل دو مالک دارد، که در این حالت مالک و سازنده برای تفکیک سند مشاع اقدام می‌کنند. بحث ملک مشاعی در سهم‌الارث نمود بیشتری دارد. به عنوان مثال خانه‌ای به الارث می‌رسد و هر کدام ار وراث سهمی از خانه دارند، در این حالت ملک مشاع است و خرید و فروش با شرایط خاصی صورت می‌گیرد. در این مقاله نحوه تفکیک سند رسمی مشاع و تبدیل آن سند شش دانگ را توضیح داده‌ایم.

سند ملک مشاع

مشاع در لغت به معنی مشترک و تقسیم نشده است. در تعریف حقوقی مشاع به ملک یا مالی گفته می‌شود که دو یا چند نفر در آن سهیم باشند. اصطلاح مشاع بیشتر در مورد زمین و ملک به کار برده می‌شود. با یک مثال شاید بتوان ملک مشاع را بهتر ملک مشاع را بهتر درک کرد. خانه‌ای به دو برادر به ارث می‌رسد و هر دو به یک اندازه سهیم هستند. در این حالت ملک مشاع است و استفاده از ملک برای هر دو مالک امکان‌پذیر است و هر گونه تصمیم برای ملک فروش، ساخت و یا تعمیر لازم است با تایید هر دو مالک ملک مشاع صورت بگیرد. در واقع هر دو نفر حق دخل و تصرف در مال در صورت رضایت دیگری را دارند.

سند شش دانگ با سند مشاع متفاوت است. سند شش دانگ به این معنا است که کل یک ملک متعلق به یک شخص است. اما در سند مشاع یعنی چند فرد مالک هستند و بخش مالکیت هر مالک مشخص نیست و تنها مالک بودن فرد در سند قید شده است.

گاهی نیز سند ملک مشاعی را با سند تفکیکی اشتباه می‌گیرند و تصور می‌کنند که سند تفکیکی همان سند مشاع است. سند تفکیکی از لحاظ اینکه دو یا چند مالک در ملک سهیم هستند به سند مشاع شباهت دارد. در سند تفکیکی ملک بین افرادی که در ملک سهیم هستند تقسیم شده و قسمت‌های تقسیم شده هر کدام یک سند مجزا دارند.

ملک مشاع در بحث سهم‌الارث نمود بیشتری دارد. هر یک ار ورثه مقدار مشخصی سهم‌الارث دارند و در بخشی از مال سهیم هستند. در این حالت ملک مشاع است و هر کدام هر گونه دخل و تصرف در ملک باید با تایید وراث صورت بگیرد.

در ادامه مقاله نحوه تفکیک سند ملک مشاع و مراحل قانونی آن را توضیح خواهیم داد.

گرفتن سند ملک مشاع

گفتیم که مالکین حق دخل و تصرف در ملک مشاعی را ندارند. همچنین در سند ملک مشاعی میزان و قسمت سهم هر مالک مشخص نشده و تنها مالکیت در آن ذکر شده است. بنابراین مالکین برای دخل و تصرف در مورد ملک تصمیم می‌گیرند که سهم خود را از ملک مشاع مشخص کنند، در نتیجه اقدام به دریافت سند مجزا می‌کنند.

با تقاضای یکی از مالکین تقسیم ملک صورت می‌گیرد و تفکیک سند مشاع صورت می‌گیرد و هر یک از مالکین به صورت مجزا سند دریافت می‌کنند.

مراحل سند زدن ملک مشاعی

هر یک از مالکین ملک مشاع که تصمیم به گرفتن سند مجزا برای سهم خود کنند باید به ترتیب مراحل زیر را طی نمایند:

• ارائه درخواست تفکیک سند به اداره ثبت
• مشخص شدن سهم هر یک از اعضا
• تنظیم تقسیم نامه
• تنظیم صورت مجلس تفکیکی شامل مشخصات دقیق مانند متراژ، تعداد واحدها و به عبارتی اطلاعات کامل سهم تقسیم شده هر یک از اعضا
• ارسال اصل مدارک مربوط به ملک مشاع و تقسیم نامه تنظیم شده به اداره ثبت اسناد
• ابطال سند ملک مشاع و تنظیم اسنادی جداگانه برای هر مالک بر اساس سهم آنها

اگر شما قصد خرید ملک مشاع را دارید و یا یکی از مالکین ملک مشاع هستید و با پرداخت قدرالسهم قصد دارید مالک تمام ملک شوید، مراحل سند زدن ملک مشاع به دو صورت انجا می‌شود:

• ملک مشاع قبل از ثبت منتقل شود
• ملک مشاع بعد از ثبت منتقل شود

انتقال سند ملک مشاع قبل از ثبت ملک

مطابق ماده ۱۱۴ آیین‌نامه قانون ثبت، هرگاه ملک مشاع از طرف چند نفر درخواست ثبت شده و قبل از ثبت ملک به یک نفر منتقل شود با تذکر به اسامی متقاضیانی که ملک به نام آنها آگهی شده و انتقال داده‌اند به نام منتقل الیه در یک جا ثبت شده و سند مالکیت تمام ملک صادر می‌شود.

انتقال سند ملک مشاع بعد از ثبت ملک

ماده ۱۱ آیین‌نامه قانون ثبت هر گاه ملک مشاع  در نتیجه انتقالات به یک نفر منتقل شود اسناد مالکیت قبلی باطل و سند مالکیت جدید صادر می‌شود. مطابق ماده ۵۸۳ قانون مدنی، هریک از شرکا می‌تواند بدون رضایت شرکا دیگر سهم خود را جزئی یا کلی به شخص ثالثی منتقل نماید. همچنین مطابق ماده ۱۰۴ آیین‌نامه قانون ثبت هنگام انتقال تمام یا قسمتی از ملک ثبت شده و یا واگذاری حقی نسبت به عین ملک سند معامله در دفتر اسناد رسمی ثبت و خلاصه آن در دفتر املاک زیر ثبت ملک ثبت می‌شود.

سند تک برگی ملک مشاع

در مقاله‌های قبل به طور مفصل در مورد سند ملک تک برگی صحبت کردیم و مراحل دریافت آن را توضیح دادیم. همچنین گفتیم اگر یک ملک دارای چندین مالک باشد، هر یک از مالکین می‌توانند اقدام به دریافت سند ملک تک برگی نمایند. بنابراین هر یک از مالکین یک ملک اگر به اندازه ۱/۱۰ دانگ در ملک سهیم باشند، می‌توانند سند تک برگی مجزا برای اثبات مالکیت داشته باشند.

اگر ملک مشاع دارای سند منگوله‌دار قدیمی است، هر یک از مالکین بعد از افراز و تفکیک ملک مشاع می‌توانند، سند مجزای تک برگی دریافت کنند. ممکن است خانه چند طبقه‌ای و دارای چند مالک باشد، اما سند ملک به صورت مشاعی باشد. در این حالت هر یک از مالکین می‌توانند برای گرفتن سند شش دانگ اقدام کنند.

برای تبدیل سند ملک مشاع به سند شش دانگ، ملک باید قابل افراز باشد، یعنی متراژ آن به اندازه‌ای باشد که به صورت استاندارد به واحد و یا طبقه تقسیم کرد. برای تبدیل سند ملک مشاع به سند شش دانگ باید ابتدا با مدارک اولیه شامل سند مالکیت، کارت شناسایی، عوارض شهرداری، فیش آب، برق و گاز به اداره ثبت مراجعه کرد و درخواست تبدیل سند مشاع به سند شش دانگ داد.

در فرآیند تبدیل سند مشاع به سند شش دانگ شهرداری نیز باید اعلام رضایت کند، بنابراین اداره ثبت درخواست افراز ملک را با شهرداری در میان می‌گذارد و در صورت بررسی و موافقت شهرداری، اداراه ثبت اجازه افراز ملک و تبدیل سند مشاع به شش دانگ را صادر می‌کند.

برای تبدیل سند مشاع به سند شش دانگ، اداره ثبت تقسیم‌نامه‌ای برای متراژ ملک و تقسیم واحدها می‌نویسد و به مالک ارائه می‌دهد. بعد از مشخص شدن تعداد واحد و طبقات از سوی اداره ثیت، مالکین باید برای گرفتن سند شش دانگ واحدهای خود به این اداره مراجعه کنند. در مطالب گذشته اشاره کردیم که اسناد مالکیت از سال ۹۰ به بعد به صورت تک برگ است. بنابراین چنانچه سند مشاع به صورت منگوله‌دار باشد، در فرآیند تبدیل سند مشاع به سند شش دانگ، سند تک برگی صادر می‌شود.

همچنین در صورتی که ملک قابل تبدیل به چند سند شش دانگ نباشد، برای هر مالک سند تک برگ صادر می‌شود که در آن سهم فرد از ملک را مشخص شده است.